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房价疯涨：10年收入翻番仍买不起三环一厕所
时间：2014年01月07日 09:02:20 中财网  
　　“10年了，我还是买不上房，这是为什么？”和买了房的朋友一起谈到房子时，姜晓明常常会这么问。
　　有这种疑问的可不是他一个人。10年的房价飞涨，既有投资投机因买房而暴发，也有开发商和地方政府赚得盆满钵满，也有很多落寞的人始终买不起房。
　　10年间，被两只手操控着的房价一路高涨，令很多人可望而不可即。一只是看得见的手即政府调控，一只是看不见的手即市场。而这样翻天覆地的变化，在创刊10年的《中国经济周刊》中留下了深刻的印记。
　　不变的十年——“望房兴叹”
　　那还是10年前。
　　江苏的姜晓明来到了北京工作，那时他的月收入是2500元，年收入3万元，他的年收入比北京城市居民人均可支配收入还高。北京市政府公布的数据显示，2004年北京城市居民人均可支配收入达15637.8元，比2003年增长12.6%。
　　这一年，北京二环和三环之间的房子的价格多在6000元/平方米左右，而2004年一季度，北京全市住宅销售均价为5826元/平方米。以姜晓明的收入来看，他一年的收入在北京三环左右还能买上5平方米，换句话说，还能买个厕所。
　　当时，我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头，但是很显然，那个涨势相对还比较平缓。
　　不过房价的上涨还是入选2004年《中国经济周刊》评选出的十大民生经济新闻：据国家统计局月度统计报告显示，2004年1—11月，我国商品房平均销售价格为2759元/平方米，同比上涨12.5%。
　　那是大涨的前夜，有人信誓旦旦，有人充满怀疑。有的人出手，有的人迟疑。多种因素之下，姜晓明没有加入买房大军。当时《中国经济周刊》的报道写道：房子仍是老百姓一生最简单的渴求，无数缺房户在幻想，何时房子能像家用电器那样，出现供过于求后的价格下降。
　　2004年年初，地产大亨SOHO中国有限公司董事长潘石屹在不同场合多次表示，2004年北京房价肯定要涨。潘石屹认为，北京市政府从2003年12月3日即停止了所有立项、规划土地的审批，1月9日正式下发文件停止房地产开发项目的审批，这就造成了土地供应的断代。
　　潘石屹说，在需求量稳定增长的北京市场，供应量突然减少，价格势必会上涨。
　　不过当时也有人对这种说法提出质疑。全国工商联住宅产业商会一位负责人就向《中国经济周刊》表示，房价上涨的说法是缺乏依据的。因为房价上涨的关键是二手房市场的繁荣与否，现在上海的二手房已经占到整个房地产市场交易的50%，而北京的二手房交易量还不足市场的10%，北京在短期之内不可能像上海等地一样形成炒楼现象，所以价格不会在短期内炒高。
　　但在2004年年底，市场即给出了回应。《中国经济周刊》报道显示，2004年，近乎疯狂的房价继续快速攀升，全国房价迅速上涨，其中北京上涨5%左右，上海上涨21%，宁波上涨19.9%，天津上涨16.7%，南京上涨16.2%，重庆上涨15%，除北京之外，这些城市均创出8年以来的最大涨幅。
　　到了2005年、2006年，房价上涨的势头仍未停止。以北京市为例，2004年一季度，全市住宅销售均价为5826元/平方米，而到了2006年一季度，这个数据已经变成了7168元/平方米，2006年三季度则更是达到了7825元/平方米。即使是一向被认为房价最高的上海，在2005年也被北京反超。统计局公布的数据显示，2005年北京期房均价已经高出上海27元/平方米。
　　时至今天，房价不带丝毫疲惫地一路上行。
　　国家统计局的数据显示，2013年1—11月份，全国商品房销售面积110807万平方米，同比增长20.8%；商品房销售额69946亿元，增长30.7%，这意味着，全国商品房均价为6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全国商品房均价上涨了一倍多。
　　与此同时，北京的很多楼盘均价上涨均超过5倍，如北京东四环的珠江帝景、太阳公元等项目。
　　就北京而言，2004年北京楼市均价为5000多元/平方米，目前均价则高达2万多元/平方米，其成交均价近10年上涨到了3倍。对于姜晓明个人而言，虽然他的年收入也达到了6万元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三环内买个5平方米的厕所，而现在他要在北京三环内买房，买不了2平方米，现在，他只能更加地“望房兴叹”了。
　　“越调越涨”的怪圈
　　与狂奔的房价相比，“看得见的手”政府的调控手段也层出不穷。《中国经济周刊》报道显示，早在2004年时，中央即着手调控房地产市场。
　　2005年3月5日，时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出，2005年“将重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。
　　央行最先祭出货币政策这把利器：从2005年3月17日起，将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。
　　尽管央行的调控举动在预料之中，但不少市场人士质疑不断：其一，此次房地产调控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上调控，而是从需求上调控；其二，房地产商对此反应温和，老百姓却态度激烈。
　　2005年3月20日，时任央行副行长吴晓灵在公开场合澄清：央行的房贷新政正是为了遏制房价上涨过快的势头，保护百姓购房。
　　但是，大学毕业后在上海工作的张婷婷(化名)2005年向《中国经济周刊》表示，她对政府的调控政策有些失望。
　　在央行出手之前，上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定，自2005年3月7日起，个人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的，销售时按销售价减去购入原价后的差额依5%的税率征营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。
　　上海市政府也宣布，对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区，要坚决收回土地，加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。
　　然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。北京大学中国经济研究中心的一位专家指出，宏观调控控制信贷和土地两个闸门，会导致房地产供给变少，进一步助长房价上涨。事实上，2005年的上海、北京等多个城市的房价继续在上涨。
　　“房价到底降不降？看不准，还是再看看吧，说不准会有变化。但今年买房恐怕是没戏了。”张婷婷沮丧地说。在北京工作的姜晓明也放弃了购房的念头。
　　2006年，建设部等多部门出台了调控措施，其中影响最大的莫过于“90/70”政策。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。
　　2007年9月27日，央行重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮1.1倍。
　　楼市风向逆转。当年12月， 万科(000002.SZ)董事长王石公开表示“楼市拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年3月，潘石屹抛出“百日剧变论”，预计楼市将降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴，二手房价也开始“跳水”，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆发经营危机，甚至携款潜逃。连涨几年的楼市终于出现价格松动。
　　2008年9月国际金融危机爆发，为扩内需保增长，我国的楼市调控风向发生了变化。2009年，许多楼市调控政策出现了松绑，比如房贷首付下调，房贷利率下调。房地产市场就此开始反转，2009年、2010年、2011年这几年出现了房价快速上涨。
　　针对这种情况，中央再次开始从紧调控。2009年起，国内保障性住房体系建设开始启动。已有数据显示，2009年至2011年年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。但目前保障房仅部分解决了居民的安居梦想，短期仍难平衡市场需求。
　　2010年4月国务院下发“国十条”，这被业内戏称为“史上最严楼市调控政策出台”。其中规定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三套房贷；调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%；确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套的工作任务。
　　2011年调控再次升级，北京等地出现了针对外地人纳税满5年才能买房的最严限购政策。而在上海、重庆，房产税试点拉开帷幕，重庆针对高价盘和别墅，开始征收房产税。
　　2013年3月1日，国务院再次公布楼市调控细则，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的20%征税。不过，这一次调控中的亮点政策“二手房”出售征20%所得税的政策只在北京等地落实，全国大部分城市并没有严格落实。
　　市场一怔之后，从2013年5月，房价再次走势坚挺，楼市依旧没有走出一边调控、一边上涨的怪圈。
　　地产商的“转型”
　　在政府调控的巨大压力之下，房地产开发商也在经历转型阵痛。
　　2006年底，一时间在地产市场上叱咤风云的顺驰集团倒掉了。断裂的资金链让顺驰创始人孙宏斌的地产霸业梦碎。从2003年到2004年上半年，顺驰可谓全国到处“开花”，在超常规扩张的过程中，引来业界对顺驰的关注和议论，其中对顺驰资金链的质疑最为突出。
　　2004年，《中国经济周刊》记者打通顺驰北京地区新闻中心的电话，几经周折，电话转给了北京地区一位杨副总，他表示，顺驰的资金来源是多渠道的，资金链绝对没有问题，主要是靠快速销售、快速回笼资金实现资金链的正常运转。另外，合作伙伴的钱和金融机构的融资也是顺驰资金的一大来源，所以外界对顺驰资金链的担忧是多余的。但他表示不方便回答更多的问题。
　　但一位业内人士却质疑说：“那就是挪东墙补西墙，利用不同项目进程之间的时间差，通过资金在多个项目之间的调配，来保证资金链不至于断裂。用一个形象的比喻，这是在玩现金杂技。”
　　最终，在政府持续紧逼的调控下，顺驰的资金链持续紧张，2006年，顺驰(中国)55%的控股权以12.8亿元的超低价转手香港路劲基建。
　　令人吊诡的是，随着金融危机的爆发，2008年底国家出台一系列经济刺激计划后，2009年房价再次走高，让许多开发商的资金流变得充裕，许多本来已经资金链紧张的开发商重获生机。
　　顺驰创始人孙宏斌事后就说，其实在当年，顺驰绝对是贱卖了，“从市场后来的发展来看，假如我再挺过一两年，那顺驰的情况将大为好转。”
　　2013年孙宏斌卷土重来。如今身为融创中国(1918.HK)董事长的他，在土地市场十分激进。2013年9月4日，融创中国以7.3万元/平方米的价格夺得北京农展馆地块。根据《中国经济周刊》封面报道《2013中国地王图》的统计，农展馆地块的单价不仅是2013年北京乃至全国的最高价，更是2004年土地出让制度改革以来的最高单价地王，也是最近20年来成交单价最高的一宗地。
　　“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨子里是一个偏理性的人，厌恶风险。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死的。”孙宏斌如是说。
　　但是，随着房价、地价的上涨，有开发商对目前的经商环境深感不满。如华远地产董事长任志强屡屡抱怨，地价太高，买不起。最终，华远地产只得败走一二线城市，转战二三线城市。
　　而且，见惯市场跌宕起伏，有着“小超人”之称的李嘉诚，其旗下长和系(长江实业与和记黄埔)则在中国抛售物业。2013年，长和系宣布，成功以超30亿港元的价格出售位于广州的西城都荟广场。
　　这在地产界引起了较大震动，以至于很多业界人士认为，房地产行业并不会迎来新一轮狂欢，而是在衰落前最后的狂欢。王石就在微博上评论道：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
　　但也有开发商对未来的地产市场表示乐观。当选2013CCTV中国经济年度人物的绿地集团董事长、总裁张玉良告诉《中国经济周刊》，十八届三中全会提出了深化改革的方向和具体思路，这将形成经济的持续利好。对于中国未来，无论是经济结构调整的需要，还是新型城镇化的需要，都需要城镇化。“房地产开发企业仍是城市建设开发的主体成员之一，是城镇化的重要力量。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用。我认为，未来10年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有作为。”
　　不管开发商目前是否如履薄冰，但残酷的现实是，姜晓明有些后悔了，假如当年听了开发商的话，买了房，现在的生活是不是不一样了呢？
　　早在2005年第一期的《中国经济周刊》中，房地产业被评为十大暴利行业之首。
　　当时房地产业当选的推荐词是：“没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国的房地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能超过房地产业的暴利。2002年进入《中国百富榜》的房地产大亨为25人，2003年为35人，2004年为45人。2004年，近乎疯狂的房价继续快速攀升，涨幅高达13.4%。”
　　这样的推荐词，至今听起来也如芒在背。不管如今的地产业是否还有如此的高利润，但中国百姓的安居梦想还需时日方能实现。而这有待于政府的宏观调控，市场的健康发展还有开发商的理性开拓。
　　记者手记
　　最好的年代，最坏的年代
　　对于房地产而言，毫无疑问最近的10年是最好的年代，也是最坏的年代。
　　说最好，是因为有人在这10年通过房子实现了崛起，收获了荣光；说最坏，是真正的有些人或因为资金的限制，或因为政策的限制，他们10年前买不上房，10年后依然。
　　即使从首都北京来看，这里有中国最贵的房子，临湖、顶级配置、核心区、中西合璧，一平方米卖到了天价。同样在这里，还有人住在棚户区，有人挤在狭窄的房间蜗居，甚至有人居住在木板屋里。
　　最让记者感喟的是，今年媒体曝光出来很多人住在热力井里面，而且记者记得，2010年时，由于房价太高，房租太贵，甚至有人用新型建筑材料制作了一个蛋屋，一个蛋，一张床，度过一天又一天。
　　房价涨势不停，房地产绑架了中国经济，甚至损害了中国经济的潜在增长能力，这都是实实在在的事，再不做出真正的改变，失去的只会比上面那些内容更多。
　　有幸的是，随着十八届三中全会的召开，中央再度强力发声，继续改革开放，并且，陆陆续续地推出了一些实际的政策，其中有些政策看似距离房地产很远，但却大有深意，如果真正执行，谁说房价只涨不跌？
　　希望这些希望，能照进现实，实现百姓的安居梦住房梦。

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外媒称中国高房价催生“鼠族” 数万人住地下室
时间：2014年01月07日 09:41:13 中财网  
　　35岁的厨工小胡行进在一座高楼大厦的地下层里，又黑又窄的走廊宛如迷宫。为躲避迅速上涨的房价，小胡和成千上万中国人一样转入了地下。
　　他和妻子住在一间四平方米的地下室内，头顶是一栋位于闹市区的豪华公寓楼。每月房租400元人民币，没有空调，所谓的卫生间则是走廊尽头一个臭气熏天的公用马桶。
　　小胡一边展示家里的简陋，一边对记者说：“我租不起房子。”在中国，住地下室并不违法。不过，和在世界其他地方一样，这也不是什么值得骄傲的事情。小胡在头顶那条马路旁边的一家著名四川火锅店里打工，负责杀鱼。他说：“如果不是为了省钱，我也不会住在这儿。"当地人称小胡这样的地下房客为“鼠族”。
　　虽然有关部门竭力遏制房地产投机，开发平价楼盘，但源源不断的农村求职者以及优良投资渠道的缺失还是令房价一路上扬。上周有数据显示，中国去年11月住房价格同比上涨10%，而且自2009年以来每年都创出新高。北京房价涨幅尤甚，达到16%，租金则上涨12%。
　　于是，越来越多新近涌入城市的住户被迫转入地下。有媒体报道说，在北京的约770万常住外来人口当中，近五分之一居住在工作场所或者地下室内。北京市负责住房工作的有关部门批驳了这一数据，称根据去年的一项政府调查，只有大约28万名外来务工人员住在地下室，而且北京市只有一小部分地下室用来住人。
　　媒体上月发现一群住在下水道里的居民，其中一位52岁的擦车工至少在那里住了10年。有关部门随后封住了井盖，下水道居民被重新安置。
　　飞涨的房价令政府又喜又忧。另一方面，房价上涨使房子越来越成为大多数中国人可望而不可及的梦想，同时扩大了贫富差距，滋生社会不满情绪。
　　政府已经采取了应对措施，包括实施限购，增加保障房供应量。但是，由于北京、上海等大城市拥有诱人的就业和教育机会，住房问题似乎只会进一步恶化。
　　于是乎，相对于当地平均收入的北京房价比许多发达国家的城市房价还要高。
　　媒体根据世界银行和美国房地产网站的数据推算出，中国人在北京买房的难度是美国人在纽约买房的三倍。在北京租套1000平方英尺(约合93平方米——本网注)公寓的月租金接近中国人平均月收入的两倍。不出意料，民调总是把房价上涨列为最令成年人焦虑的问题之一。针对那些拼命偿付高额月供的人，中国人发明了一个词，叫“房奴”。
　　在北京闹市区一栋公寓楼的地下层里，来回走动的房客们都弯着腰，以免磕到悬在天花板下方的管道。一位26岁的房客对我说：“这里比周边其他地下室要好。”
　　位于地下层或者工作地点的住所通常不超过五平方米。有时人们在地下室做饭会引发火灾——北京去年至少有三起类似事件见诸媒体。
　　因为房间太小，小胡说他很难和妻子一同睡在那么小的床上。他基本上会在火锅店提供的另一处地下室里过夜。
　　妻子非常想买一套位于地面以上的大房子，小胡说她会用街上找来的塑料铃铛和花朵装饰现在的地下室。买房的梦想依然遥远，小胡说地下室生活已经伤害到两人的感情。
　　“眼下买房太难了。每个地下室都有人住。你自己去看吧。有太多人像我们一样。”

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他们比我们40年前下乡在圆岭林场，生活更幸福吗？

刘正明

股神真是个矛盾体，一面鼓吹禅修内修转世转太空，一面拿大量红尘琐碎信息来混淆视听，大概想把别人都烦恼死，好自己独自得道成仙？

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当前，国外都在担心中国经济面临的风险越来越高，其原因就在于近年来中国信贷快速增加及房价飚升可以导致金融危机发生概率上升。这也是不少外国金融机构一直在做空中国经济根本所在。事实上，中国高房价不仅正在摧毁中国经济，而且更在摧毁中国改革开放的30年的成果。

首先，近十年来，国内房地产市场价格出现绝无仅有的快速飚升，全国平均房价水平近十年大致上涨了2.5倍，东南部沿海城市上涨了5倍以上，而北京等这样一线城市上涨甚至达到8倍以上。而上个世纪90年代日本与香港、最近美国及爱尔兰等房价上涨都远逊于中国。同时，中国这种房价飚升以银行信贷无限扩张的结果。2002年底货币供应总量为18.5万亿元，到2012年6月底达到92.5万亿元，不到10年增加5倍以上。而利用银行信贷的过度扩张造成房地产繁荣是不可持续的。即吹大后的房地产泡沫一定会破灭，它所带来的金融危机随时都可能摧毁中国经济。

其次，高房价成了一种严重的财富转移与财富掠夺机制。高房价对财富转移与财富掠夺可以表现为直接与间接的方式。直接方式主要是指以土地只能是政府可交易而其他人不可交易直接对农民利益与城市拆迁户的掠夺。但这种财富稳定与财富掠夺的方式随着民众觉醒已经越来越困难，相对会好一些。

而高房价作为一种间接的财富转移与财富掠夺机制，主要表现以下几个方面。一是高房价必然会推高土地的价格，土地价格推高又会使土地建造的住房价格上升及影响周边住房价格上升，而这些上升的价格最后都得由购房者买单。二是住房作为一种投机炒作产品，其价格不断地由过度信贷扩张推高后，必然把住房的许多消费者逐渐地挤出市场。这时对住房消费者来说或是无支付能力进入而严重损害其住房福利条件，或加重其购买住房负担，财富就在他们购买高价格住房时被转移及被掠夺。三是住房投资市场是一个零和博弈，一个赚了肯定是他人输。当这种零和博弈到最后一人输时，买单者不是这一个人，而且是整个社会。社会财富就在这种情况下转移或掠夺到少数人手上。四是高房价对居民财富的转移与掠夺最为重要是对那些由中小城市或农村进入大城市的青年。对于这些人越是进入城市的时间晚，付出购买住房代价就会越高，财富转移与财富掠夺就会越是严重。其实，高房价作为财富转移与财富掠夺的机制方式还很多，这里仅荦荦大端。

第三，高房价正在全面的腐蚀执政党的机体。因为，房价飚升一定会越来越推高土地的价格，土地标的的价格也就越来越大。在现有的政治体制下，这自然也就会政府寻租与设租创造越来越多的机会。现在交易一块土地可几十亿上百亿，随着房价飚升交易标的增大，政府官员贪污的胃口也就越来越大。所以，不少官员查出来，贪污亿元以上也是平常了。

因为中国房地产市场是一个政策市，也是一个权力场。在这种情况下，权力会通过所谓的合法方式与非法方式占有更多的住房，甚至于持有不同的权力官员会通过手中权力来交易获得更多的住房。现实生活中可以看到，国内政府官员持有住房之多在世界也是绝无仅有的事情。许多的贪污官员一旦出事，其手中持有大量的住房是十分平常的事情。

第四，高房价正在窒息国内企业及整个社会的活力。因为，在高房价下，房地产市场暴利到处都是，企业与个人，只要造房或买房都可能一夜暴富。这就必然使得国内各种资源纷纷流向房地产市场，国内经济出现严重的“房地产化”。国内经济的“房地产化”不仅严重影响国家经济战略的转向，也影响国内产业结构的调整。更为严重的是从这几年来情况为来看，许多从事实体经济的企业所获得的利润不及房地产获得的利润的九牛一毛。比如，国美是全国家电零售业最大的巨头，其开发的第一个房地产项目，这个项目的利润就远大于当年国美前15年利润的总和。同样，对于一些小企业来说，其炒作一套住房的利润就大于其企业一年的利润总额。在这样的情况下，企业岂有动机把资金流入做实体经济或从事产品生产。比如，最近为何不少国有大企业一直在购买土地不从事主业，就在于主业利润水平不及房地产业。

还有，高房价提高了个人生活的成本，使得许多背上住房按揭沉重负担的年轻失去创造的活力，只能是为了还高房价的贷款而生活。同时，高房价不仅提高了整个城市生产经营的商务成本，也会增加居住成本从而推高劳工工资。可以说，近年来“中国制造”的价格竞争力在逐渐丧失，不少外资企业逐渐退出中国市场，这些都也国内不少城市的房价有关。可以说，高房价在一定程度上中国出口在近期陷入阴霾的重要内在推力。而“金融危机”和“欧债危机”只不过是从外在需求上进一步加剧和加速了出口的低迷。

最后，高房价所导致的房地产业的暴利模式正在摧毁着中国企业的文化，扭曲着中国社会的核心价值。从十几年国内房地产市场发展情况来看，国内房地产企业的数量只有增加而没有减少，即国内房地产企业越来越多，很少看到国内有房地产企业破产的。由于房地产企业没有破产的，那么任何企业进入房地产业都会一本万利。在这里，不仅有效的市场机制无法确立，而且房地产企业也不用通过企业有效经营管理、生产更好的产品来竞争，而仅是关注权力的资本化及资本的权力化。在这种情况下，企业得以持续发展的文化也就根本不要建立或无法建立。

同时，由于在国内房地产市场价格快速飚升，从而使早几年凡是进入房地产市场投机炒作无往而不胜，凡是购买住房的都赚大钱，而且谁早买谁就收益更高。在这种巨大利益驱驶入下，全国掀起了一波又一波的炒房、抢房的高潮。全民炒房成了家喻户晓的东西。可以说，在世界历史上找不到哪一个国家及哪一民族有中国炒房到这种疯狂地步的。由于炒房能够获得无风险暴利，那么这必然激励全国居民把国内银行资金用到极致，让信贷杠杆更是无穷放大。由于炒房能够轻易地获得得利，那么不仅个人没有努力工作的冲动，更没有努力创业的激励，普世的核心价值更是会被抛到九霄云外。遵纪守法、道德践行、理想追求等社会的核心价值都被这种轻易暴利所抛弃。可以说，当前中国社会的许多问题都在于这种社会核心价值被颠覆，都在于高房价完全扭曲了整个社会的核心价值。

可以说，当前国内的房地产市场除了暴利还是暴利。他们可以利用国有的土地资源、国有银行的资金、国家的各种要素等在短期内来制造不少亿万富翁，但很少有企业真正成为有社会责任的企业。在这里，没有社会公义，只有利益；没有人的行为的道德底线，只有围绕着利益的冲突等。为了利益可无所不用其极，比如房地产拆迁及制造虚假的房地产报告，甚至于损害弱势民众的生命等。在这种情况下，社会矛盾与冲突必然四起。国内发达地区许多群体性事件的发生，无不是与房地产市场利益冲突有关，而这些利益冲突都是与高房价的暴利有关。

可以说，如果国内高房价不能够得到调整，不能够回归到理性，而是继续把房价推高，那么它不仅会摧毁中国经济，更是会摧毁整个中国几十年改革开放成果，摧毁整个中国社会。因为，当房价一旦上了一个高水平时，各方面的既得利益都在千方百计阻碍房价的调整，无论是地方政府、银行、炒作住房者等都是这样。这样中国经济只能等待房地产泡沫破灭一条路了，即房地产泡沫破灭，金融危机及经济危机爆发。

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最近中国富商陈光标又大显身手，说他在北京有住房13套，两套别墅，并扬言让莫言在两套别墅中任选一套。还有，广州市城市管理综合执法局番禺分局政委蔡彬，他与和家人拥有住房21套，面积7,200多平方米，总值超过4,000万元。

同时，早些时候也有信息透露出来，浙江省药监局前局长黃萌，拥有住房84套；山东省前副省长拥有住房46套；广东茂名前书记罗荫国名下有住房67套及该市前副市长杨光亮有住房35套；山西蒲县煤炭局前局长郝鵬后拥有住房36套，其中有33套在北京；山西阳泉市城区公安分局巡警大队前大队长关建军拥有住房27套，价值一亿多元；上海房管局前第一副局长陶校兴拥有住房30套；黃山市园林管理局前局长耿晓军拥有住房1套和37间商铺；杭州前副市长許迈永拥有住房25套等。

还有，据报道，近日，江苏无锡市场一个位于黃金地段的楼盘，由于企业资金紧张，把其楼盘的住房打折销售，则引起市政府不滿意，认为过低工的房价，扰乱了当地住房市场，下令禁止销售等。从这些现象就可以看到，这就是当前中国房地产市场分开的秘密。

从这个公开的秘密可以看到，首先，尽管这几年住房生产很多，住房的供应量一年大于一年，但是中国住房市场生产的巨量的住房在谁手上。大家经常会看到，相关的政府部门天天在说，这十年来中国住房市场有多少成绩，其生产的住房由人均几平方米增加到人均30平方米以上。但是，我们应该看到，如果住房市场生产的住房再多，而这些生产的住房只是在少数人手，那么这种住房生产最多，住房供应量最大对绝大多数中低收入民众来说都是没有意义的。

可以说，中国如陈光标这样的商人不会少百万人以上，如果每一个商人都如陈光标持有住房在20套以上（我们这里看到是他在北京的住房，其他加上外地的住房估计会大几倍，这里只是假定也只有20套住房），那么这中国百万以上的商人拥有的住房就会达到2000万套以上的住房。如果假定每套住房为100平方米，那么商人持有住房就达到20亿平米。20亿平方米是什么概念，它相当于2009年全国销售住房总面积的两倍。

同样，上面例举出来的政府处级以上的官员平均持有住房在20套以上。目前中国有公务员大约在500万左右，有人估算处级以上的干部在108万左右，那么按照这样的一个比例，中国处级以上的干部持有的住房比陈光标这样商人持有住房还要多。而且，中国处级以上的干部所持有的住房不仅数量上，而且以当前市场价格来计算，其价格总额会更高。只不过，我们政府不对住房进行全国性的普查，广大民众不知道而已。也就是说，国内住房市场无论如何繁荣，生产的住房如何多，但绝大多数住房都为富有商人、有权力政府官员及炒房者所持有。

其次，由于政府官员持有的大量的住房，由于他们持有住房市场最有价值的住房，因此，他们不仅不意愿住房市场价格调整，不愿意住房市场的性质改变，而是会进一步来推高住房市场的价格。当他们看到住房市场的价格向下调整时，各个地方政府就会以各种公共利益的理由来阻止这种住房市场性质的转变及价格向下调整。这就是中国的住房市场宏观调控了近十年，但是住房市场的价格越是调控其价格越是上涨的原因所在，而且价格上涨幅度则越来越大。但是这种房价快速上涨，往往又被政府房价统计指标所掩盖。比如说，大家可以查找一下近十年北京住房价格上涨统计数据，其价格上涨仅是100%左右，但近十年北京市实际的房价上涨不会小于8倍以上。

第三，商人持有大量的住房多以是借助银行金融杠杆投机炒作的结果，但对中国政府官员来说，其持有之住房多以是权力交易的结果。既然住房是财富的象征，既然住房是短期内快速聚集财富的赚钱的工具，那么政府官员岂能不会通过手中的权力来获取？可以说，对于没有约束的政府权力来说，只要住房是聚集财富赚钱的工具，通过权力来攫取住房财富就会成为必然。我早就说过了，只要是政府政策追求高房价，只要政府的住房政策不对赚钱效应进行遏制，权力千方百计追逐住房就会成为必然。

第四，当前的住房政策不是把中国住房市场的这个公开的秘密揭示出来反之在掩盖这个秘密。因此，当前住房市场许多政策是仍然希望把飚升了十年的房价维持在高位而不下来，即一向房地产政策所说的稳定房价；同时，在高房价的前提下，要增加更多的住房供给，让国有土地卖出更多，让整个社会的财富更多更快向中国这些少数人特别是政府官员聚集。这就是当前国内中低阶层的绝大多数民众对当前住房市场政策没有信心所在。

但实际上，对于中国住房市场这个公开的秘密，政府要治理易如反掌，中国住房健康发展长效机制建立也很容易，就得看中央政府作为不作为。如果政府要作为，只要两招就对当前的住房市场可手起刀落。一是对当前中国住房市场进行普查登记，看看现有的住房到底在什么人的手上；二是通过住房交易税、住房交易所得税、住房持有税、住房遗产税等去除住房市场赚钱效应。然后在此基础制定《住宅法》等来保证绝大多数民众的居住权，来保证住房市场健康发展。如果政府还是希望以高房价来推高GDP增长，那么中国经济与社会问题会没完没了。最后的结果只能是房地产泡沫破灭了。

tianch

中国需要什么样的城镇化(2012-12-17 05:38:06)转载▼标签： 杂谈  
11月28日，李克强在会见世界银行行長金墉时指出，未来几十年中国最大的发展潜力在城镇化，如果13亿人的现代化和近10亿人的城镇化走好了，那么不仅造福中国人民，对世界也是贡献。所以，在12月4日中央政治局会议公告里，就明确把城镇化作为未来中国经济扩大内需的主要方式。公告指出，“要积极稳妥推进城镇化，增加城镇综合承载能力，提高土地节约集约利用水平，有序推进农业转移人口市场化。”

既然城镇化已被新一届政府作为未来中国经济的新增长点及最大潜在内需之源，因此，最近关于城镇化的讨论与信息蜂拥而来。但是多数讨论的重点都在放在城镇化增加固定资产投资需求的增加，放在农民进入城市住房需求增长上，放在城市化将培养6亿中产阶层的消费上。比如有观点就认为，未來10年新增城镇人口将达到4亿左右，按较低口径，农民工市民化以人均10万元的固定资产投资计算，也能夠增加40万亿元的固定资产投资需求。因此，房地产市场不仅仍然是支柱产业，而城市房价会继续上涨。其实，这种对城镇化的理解，社会经济发展规律，也与最近中央所强调的城镇化的含义有较大偏离。

如果说新一任政策的“城镇化”是这样一个思路，那么这与近十年来所进行城镇化没有多少区别。可以说，近十年来，为了GDP的增长，政府对城市投入了大量的资源，一个世界历史上绝无仅有的造城运动也就在这过程中兴起。近十年，不仅中国新建住房的总量占世界总量的一半以上，而且城市钢筋水泥空盒的扩张也前所未有。其结果是城市规模扩大了，房价上升了，GDP增长了，但农民却无法进城（即所谓中国的城市化率2011年达51.3%，但如果按户藉人口2011年实际城市化率只有35%）。如果农民不进城，叫什么城镇化？有人把这种城镇化叫做“伪城镇化”。

因为，城镇化的核心就是让农民进城，它是指农村居民向城市生活方式的转化过程，它反映了城市人口增加、城市空间扩张，景观、社会及生活方式等于城市环境的形成。在这种过程中，表现为城市数量的增加和城市规模的扩大，导致人口在一定时期内向城镇聚集，并在这种人口在城市聚集的过程中同时把城市的生活方式向城市周边扩散，并在区域产业结构不断演进过程中形成新的城市空间与地理环境等。也就是说，如果城镇化不能让农村人口城市聚集、中小城市人口向大中城市聚集，让进入城市的农村人口的生活方式发生根本性转变，而仅是建筑更多的钢筋水泥空盒，那么这种城镇化不仅是伪城镇化，也不可能成经济增长之动力，不可持续的。

比如，前十年的城镇化是让城镇化率上升到51.3%，但实际的城镇化率只35%，2亿多农民进入了城市打工，但他们并没有在城市真正住下来，更没有融入当前的城市经济生活中。这些生活在城镇化边缘的农民，既无法分享社会增长之成果，也没有改变其生活方式。因此，他们面对的教育与就业机会少、收入水平低，消费能力自然很弱。现在的资料表明，由于当前国内农民的收入水平不及城市居民的四分之一，农民的消费也就无从增长。这就是“伪城镇化”的结果。因此，未来的城镇化就是让农民进城，就是让农民进城后真正融入城市经济生活中。这才是未来城镇化的核心。

所以，在这次中央政治局会议的文件中，有一个特别有新意的提法，就是要积极稳妥推进城镇化，而这种城镇化不是钢筋水泥的城镇化，也是城市空间扩张的城镇化及推高GDP的城镇化，而是把城镇化与农村土地使用效率、与有序推进农业转移人口市民化。即未来中国城镇化就是农民进入城市的城镇化，就是让成千上万的农民真正进城。可以说，该文件所提出的“农业转移人口市民化”是一个十分有新意的提法，是目前所要的城镇化。它也是中国未来城镇化的发展方向。

因为农民进城，不仅需要提供大量的基本居住条件或住房，而且会完全改变农民生活方式、消费方面与收入水平，真正改变中国现代化的进程。在这里，不仅会生发出大量的农村居民对住房的消费需求，而且也能够让进城后的农民各种消费水平全面提升，生活方式的改变及就业机会增加。国内城市就能够在这个过程扩张与发展。如果它将成为未来中国经济巨大消费的新增长点。同时，在这种城镇化的过程中，也是农村社会结构、经济结构及土地使用方式等发生重大变革的节点。可以说，只有让农民真正成为市民的城镇化它才能真正成为中国未来经济发展最为重要的消费增长点及未来中国经济增长之动力。

也就是说，新一任政府已经开始把城镇化作为未来经济增长之动力，要让“农业转移人口市民化”，让“城镇化”成为真正的城镇化。不过，政府要让农民真正进城，就得创造条件帮助他们进入城市后衣食住行。就得为他们提供一个好的公平的教育与就业传真机。就目前的情况来看，如果国内住房市场的性质不改变，如果住房市场不能由投机投资为主导的市场转型为消费为主导市场，那么农民想进城根本就不可能。因为，就当前中国住房市场的性质及房价水平来说，它对新政府所要求的城镇化好像没有准备好。因为，现有以投机炒作为主导的住房市场，其房价水平连在城市里的绝大多数居民（85%以上）都没有支付能力购买，更谈不上让将要进城的农民有支付能力来购买了。如果当前国内住房市场的价格不向下调整，李克强所主张“农村人口市民化“也就可能成为空话。

其次，要让农民进城，就得对现行的土地制度和户口制度进行重大改革。只有对现有的土地进行重大改革，农民对土地有交易转让权，这不仅让农民有了进城的第一桶金，而且也为农民土地集约化经营创造条件。同时，户口制度的重大改革，保证农民进城自由迁移，农民就能够自由进入适应其生存的城市。如果户口制度不进行重大改革，农民进入城市后在教育与就业机会上的不平等，或者把农民驱赶到城市化的边缘，或是让他们又重新回到农民。当然，农民进城，政府要做的事情还有很多。

总之，中国所要的城镇化就是让农民真正进城，就是农村人口的市民化，而不是钢筋水泥空盒快速扩张及房价快速飚升的城镇化。这才是当前中国城镇化的核心。新一任政府已经把握到这个核心，就在通过什么样的方式来展开了。
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