股市经

tianch

有同学建议多谈点经验交流。故把我的一点经历讲讲。欢迎大家拍砖头。美国流浪，回来没事做。99年进股市。一呆13年。成绩总体跑赢基金，跑赢大盘，胜过专家。年复合成长24%。给自己找了一份安生立命的工作。期间最多一年市值赔过70%。一年两年涨个一倍，两倍，三倍也有。过去十几年，全世界中国深圳B股股市波动最大。做事先做人，做人先修心。狂风暴雨中，靠的是佛道文化的修持。外动内静。守一不移。一，企业的内在投资价值，一国一世界经济产业企业政策环境的发展变化预判。要的是正确的模糊，独立天下而不移

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tianch 发表于 2014-12-4 19:09
今天涨了9.6%，只有个别同学看了我的推荐买了一点点民生银行。到今天37%涨幅。要是和老板认识，7月就知道股 ...

       前些天银行，房地产大涨。今天是劵商，科技大涨。板块轮番启动！股市的春天已走过11个交易日。大多数人有盈利，买对了板块，少数人却是赚了指数没赚到钱，没有买到上涨的股票。我就属于后者。有句自我安慰的话是：有赚就好，落袋为安！昨天我只赚了一点把哈飞股份卖了，今天收盘涨了9.67%，上涨3.70元。唉谁能正确把握股市行情呢！

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tianch 发表于 2014-11-29 12:33
我的投资原则，是公司每年创造的价值要高于资金成本，10%。获利的核心，10%，15%，20%，30%，N年，几何成长 ...

       哈飞股份今天上涨9%。涨了3元多（此时未收盘）。可是在昨天我略有收获就卖了。这几天一直记着这句话：是泡沫股，要远离该股。没想到野百合也有春天！

tianch

今天涨了9.6%，只有个别同学看了我的推荐买了一点点民生银行。到今天37%涨幅。要是和老板认识，7月就知道股市要开始比较大的行情。凑几个亿，现在就可以有上亿的利润。可惜没有好人缘。只能争取为孩子挣个娶儿媳妇的本钱了。发表文章目的实际上是希望同学们能认真分析，也能发财。我只是个穷书生。没有本钱。兔子跑了。

tianch

民生银行的估值如果和香港市场，A股价格和H股名义相等，实际贵25%时，就应该出货离场。银行板块中，相对价格在增8%，就要出场。

tianch

从11月21日在论坛，建议大家考虑买入银行股，到今天民生银行已经涨了20%。可惜我都是港股和B股。没有人民币现金。错过这轮大行情。不然我应该拿出40%资产，配置银行股。只买了一点点。

tianch

我买的股票，都是十几年前就持有。以研究公司基本面为中心。只要公司仍然被低估，就继续持有。对公司资产进行动态估值，是日常工作中心。像美国人一样，持有低估蓝筹股，基本没有交易。多数人在股市，是参与赌博。而且是比赌场更糟糕的赌博。概率50%的投机，投资人整体零和博弈，属于赌博。赌博，根据财富效用递减定律，是负效用的。故，要戒赌。由于大量股票高估，后进入者的投资人整体投资是负效益。进入时真实的财富已大幅缩水，成为？%。投资人之间负和博弈，最终亏得一塌糊涂。故这样股市不如赌场。赶快离开出局。美国的经验，股票基金长期平均回报率10%。巴菲特年均20%。来源于公司的必须筹资成本及投资人和公司共享公司成长成果。有许多公司，年复合成长20%几，市盈率10倍到20倍。净资产收益率20%。这样公司就是我们要找的投资标的。这样的股市是投资市场。可以积极参加。稀缺的优质公司，低估值，高成长。才买入。

tianch

投资是鬼子进村，要偷偷摸摸的来。4毛买一块的东西，是散户唯一能战胜市场的法则。等人家来追买我们的股票。

tianch

我的投资原则，是公司每年创造的价值要高于资金成本，10%。获利的核心，10%，15%，20%，30%，N年，几何成长的差异。水晶光电，目前市盈率40倍，3季度环比营收，利润都已没有成长。公司毛利率在不断下跌。市净率5倍到六倍。这样高估值的公司，除非对公司非常了解，有未来重大竞争优势，不可复制，能保证公司长期30%以上高速成长。否则，我不会买。哈飞股份经营现金流非常差，毛利率非常低11%，估值60多倍。是高风险股票。泡沫股，要远离该股。今后，买任何东西，一定要记住，花了钱，钱是人家的，东西是自己的。假设没有人要，市场关门了，是不是对它觉得很开心，那一份你的企业的收益是不是足够让你开心。。

zcx

       有人认为：长线带来多收益，短线带来大乐趣。有人说：股海无边，回头是岸！这三条路该走哪条？敬请股神指点。

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       一波大涨行情，连续六天上涨，少见的牛市！在这六天中上证涨了200多点，深证涨了700多点。接近10%的上涨行情，可是我的市值只上涨1.7%，遗憾啊！股神帮我参谋参谋，水晶光电，哈飞股份能继续持仓吗?这2只还是亏损的。我从06年股指1800时开始玩股票，投入的资金至今一分未取。股指6000多时曾经盈利100%，2012年11月股指降到1900时惊险到血本无归。2014年9月终于保本了！真可谓：股海沉浮，惊心动魄！

tianch

1、下调存贷款利率的背景比较复杂，主要有三大原因。降息是启动经济的关键环节，这一次贷款利率降0.4%远远不够，未来至少还需下降1%。不要把这次降息仅仅看做是央行的一次技术型操作，其实它是我国货币政策的一个战略性的转折点。
　　2、这是一次不对称降息，就实际情况而言，存款利息虽然没有实质性下降，但银行理财产品的利率会显著下降，从而居民存款的综合收益会下降。导致居民减少存款，增加股市投资。这几天股市开户数剧增，居民资金入市迅猛，股市行情火爆，都是这个原因。
　　3、听话听声，锣鼓听音，不应死抠字眼，而要了解事物的本质。“融10条”的真实含义是：我国企业已经忍受不了高利率了，银行必须让利，上市条件要大幅放宽，企业需要无成本融资，一次规模空前的新股融资和上市浪潮即将展开。
　　4、你也许认为2600点是高风险区，应该会调整下，但是市场不会听你的话。或许这是一波只有一浪的行情，一路到顶，干死为止。大资金都不傻，一路拉升是一种博弈谋略。
　　5、二级市场本身就是个投机赌博的场所，买股票赚钱就是想从对手口袋里抢钱，你的风险就是亏本。只有在资金稀少的平衡市中才可以谈投资价值，而在资金蜂拥而入的时候，炒作的是情绪和想象力，一批所谓的专家和高手会给你编出一系列优美浪漫的财富故事，你赚大钱不是因为股票有价值，而是因为傻瓜太多。
　　这次降息是我国货币政策的一个战略性的转折点
　　和讯网：中国人民银行决定，自2014年11月22日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个百分点至5.6%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.75%。央行此次降息的背景是什么？
　　文国庆：下调存贷款利率的背景比较复杂，主要的是如下几个原因：1）、经济下滑速度和持续时间超过预期。上半年，政府以为二季度经济已经企稳回升，不料三季度再创7.3%的新低。经济界指望第四季度出现反弹，但从10月份月度经济数据和11月份前半月的数据看看，四季度增速大幅下行，可能会跌破7%，经济运行初步显现失控的迹象。从前三季度的经济数据看，如果按同质可比原则计算，经济增速已经下滑到7%以下，只是由于“其他服务业”增速奇高才导致经济数据勉强维持在7.4%附近。“其他服务业”超高速增长，并非我国真有这么一个真实的高增长产业，而是统计规则今年正式修正，把以往不计入GDP的科研费投入加到今年的数据中，从而产生了较大的虚估。这种修改规则带来的增长是一次性的，明年就会产生更大的下拉动力，很可能导致明年GDP增速低于6.8%。所以，政府有点急了。
　　2）、三季度，银行不良贷款率显著上升，地方债务平台危机日甚，企业日子成本居高不下，导致银行不敢放贷，大量资金涌入债券市场，投资市场迅速降温。为了缓解债务危机，再次启动企业投资，必须降低利率，否则大量企业濒临倒闭。与此同时，降息可以降低政府融资平台的利息负担，避免地方政府违约、破产。
　　3）、我国提出“一带一路”的发展战略，其实质是把钱借给外国政府，外国政府买中国产品和劳务，从而消化中国的过剩产能，实现中国大规模的资本输出。但是，目前我国真实利率水平处在历史高位，外国政府根本借不起钱，必须大幅降低利息成本。
　　在上述三大背景下，降息是启动经济的关键环节，这一次降息0.4%远远不够，至少还需下降1%。所以，我们不要把这次降息仅仅看做是央行的一次技术型操作，其实它是我国货币政策的一个战略性的转折点。
　　和讯网：央行的这次降息能否阻止经济的下行趋势？
　　文国庆：前面已经说了，降息是个趋势，仅仅一次是不够的。至于能否阻止经济的下行趋势，这很难说，但至少会减慢下行的速率，给改革和结构调整赢得喘息的机会。
　　和讯网：此次降息同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.1倍调整为1.2倍。为什么要做这样的调整？
　　文国庆：很明显，这是一次不对称降息，就实际情况而言，存款利息不会下降，降低的是贷款利息，企业会得到实惠。存款利息虽然没有实质性下降，但银行理财产品的利率会显著下降，从而居民存款的综合收益会下降。正好，这可以逼迫居民减少存款，增加股市投资。这几天股市开户数剧增，居民资金入市迅猛，股市行情火爆，都是这个原因。
　　你赚大钱不是因为股票有价值而是傻瓜太多
　　和讯网：大宗商品在降息后依然弱势，有的品种甚至继续下探新低，国外有媒体称商品进入到了超级熊市，或者说进入了超级下跌周期，您对此有何评价？
　　文国庆：这一轮降息，不一定会显著提升经济增速，甚至经济增速还会继续下行，大宗商品下行趋势也不会改变，但降息会减轻企业债务负担，提高利润倒是真的。所以，降息后股市涨，但商品继续下跌也是合乎情理的。导致经济下行的背景很复杂，一两次降息改变不了这个趋势。
　　和讯网：瑞银报告认为，尽管未来稳增长政策会加码、美国经济稳步复苏也将支撑外需，但未来两年房地产下滑对内需的拖累幅度将会更大，因此预计2015~2016年中国GDP增速将进一步放缓，由于中国经济的体量已显著扩张，预计2015年6%的GDP增速。您是否同意这个观点？主要原因是什么？您对未来两年的中国经济增速的预判大概是多少？
　　文国庆：世界经济下行是个大趋势，政府稳增长的措施也会加码，从政府官员的表态看，此前他们没有预料到局势这么严峻，前两个月显得信心满满，现在真有点懵了。人在发蒙的时候容易乱出拳，2008年就是这样。瑞银的报告点到了问题的关键，逻辑比较清晰，但经济数据是否那么低，倒也未必。在我看来，中国经济未来两年继续下行，2015年6.8%，2016年6.5%，不可能回升。那些叫嚣经济复苏和大牛市来临的人，都缺少经济学常识。
　　和讯网：11月19日国务院常务会再次聚焦融资难，提出新的融十条。您认为“融十条”有哪些亮点值得重点关注？
　　文国庆：听话听声，锣鼓听音，不应死抠字眼，而要了解事物的本质。“融10条”的真实含义是：我国企业已经忍受不了高利率了，银行必须让利，上市条件要大幅放宽，企业需要无成本融资，一个国务院发起的、规模空前的新股融资和上市浪潮即将展开。
　　和讯网：股市在连续利好的推动下，持续上涨，目前上证指数已经指向2600点，股市在连续上涨之后，不少股票上涨幅度已经较大，存在获利回吐的可能，股市在2600点附近有没有可能出现调整？股市在当前的位置上是否需要一点风险警示？
　　文国庆：风险警示是必要的，但是很可能您的警示发出的时机不当。中国不具备大牛市的基础，但是又必须大规模融资，只好把指数先打上去，老百姓都套进去，然后大家就心甘情愿做股东了——与企业和国家共存亡。你也许认为2600点是高风险区，应该会调整下，但是市场不会听你的话。或许这是一波只有一浪的行情，一路到顶，干死为止。大资金都不傻，一路拉升是一种博弈谋略。我不知道这一轮会涨到哪里，也不想提示风险，因为市场涨到哪里取决于政府的作为，而到了需要避险的时候，政府会出声音的，你不需要着急。政府不着急的时候，你在那着急是没用的。
　　和讯网：本周初市场表现看，地产股也表现不错，地产板块的上涨属于补涨行为还是有其他的原因？板块选择和操作方面您对和讯网投资者有哪些新的建议？
　　文国庆：这轮行情不该涨的股票多了，还不是都涨起来了？在风口上，老母猪都能飞上天，何况地产股？股票上涨的原因是因为经济太差，企业没事干，不能投资了；房价下行了，不能投机房产了，那么多钱干啥？政府给了你一个爱国做奉献的机会，还告诉你会有长期回报，所以大家蜂拥而至，管他阿猫阿狗，都是可以涨的。二级市场本身就是个投机赌博的场所，买股票赚钱就是想从对手口袋里抢钱，你的风险就是亏本。只有在资金稀少的平衡市中才可以谈投资价值，而在资金蜂拥而入的时候，炒作的是情绪和想象力，一批所谓的专家和高手会给你编出一系列优美浪漫的财富故事，你赚大钱不是因为股票有价值，而是因为傻瓜太多。所以我对和讯的网友们暂时不想说什么，等到了3000点之后再给大家讲点真相和风险吧！(

tianch

海通证券副总裁李迅雷：A股存在大泡沫 越来越大
时间：2014年11月27日 11:11:11 中财网  
　　本文为海通证券副总裁、首席经济学家李迅雷在中国经济论坛上发表的观点。
　　11月24日，在上海发展研究基金会、卓越发展研究院和上海社科院部门经济研究所主办的2014中国经济论坛上，海通证券副总裁李迅雷指出：虽然近期经济低迷，但中国资本市场价格在很大程度上是被高估，存在着很大的泡沫，而这种情况还会持续。展望未来资本市场，证券业加杠杆非常明显，券商还是值得看好、环保、节能、消费、卫生等行业也继续看好。中国经济的改革和促进两大主题会给资本市场带来机会。
　　股市泡沫：被高估的资本市场
　　随着中国经济的下滑，不少观点认为资本市场相当低迷。 李迅雷认为，这种说法与实际情况恰恰相反，中国资本市场中的大部分公司股价并没有被低估过，很长时间都是被高估的。尽管如此，中国股市依然备受投资者追捧。
　　李迅雷认为，A股市场基本上是能反应出中国宏观经济的现状的，包括对未来的预期。房地产股和银行股的表现不好，根本原因是市场普遍预期中国未来房地产和银行业高利润难以持续；而源于行业成长的乐观情绪，互联网金融方面的创业版、中小版，股票表现则非常好，以创业版为例，其市盈率大概是70倍，美国的创业版纳斯达克市场的市盈率只有大概21倍，高估了两倍以上。
　　“为什么中国股市估值水平这么高？因为我们是一个散户主导的市场，非理性的市场。创业板经历两年牛市，还在延续，主板以周期性板块为主，基本与中国经济增速保持同步。主板反应中国真实的情况；我们创业板代表成长，它的成长很多时候是一种预期。比如说现在有个叫东方财富网，大家都知道，它主要是做证券类的网站，它现在市值是新浪的两倍，虽然盈利还不如新浪，它一样能涨，因为投资者非常看好。你说它没有泡沫吗？”
　　最近一轮股市的火爆，券商股、房地产股的大涨再次映证了投资者对市场的信心，也反映出政策整体上加杠杆的的走向。李迅雷认为：“中国经济本身在这个泡沫基础上再加个泡沫，它不愿意去杠杆，所以我们政策总体来讲还是在加杠杆，当然管理层的意愿是转杠杆，但转杠杆没有转成，企业整体负债率还是没有下降，前三季度恐怕还在上升，企业总负债占GDP的比重估计接近130%。”
　　谈到未来中国股市的走向，李迅雷表示泡沫还会继续增加，因为市场已经有了诸多利好面。如果央行继续再减息、再降准的话，如果明年的稳增长目标与今年一致，则股市应该还会涨。
　　沪港通遇冷：信息不对称下的错位
　　11月17日开通的沪港通本应是中国资本市场对外开放的重要渠道，却遭遇到意料之外的冷遇。但某种程度上，出于意料却恰恰是意料之中，李迅雷认为问题关键在于中国资本市场的信息不对称，我们对管理层之于投资人的行为，以及投资人之于监管人的行为都不够了解。
　　“实际上中国股市本身就是一个散户市场——散户市场是没什么钱的。做沪港通需要50万的资金才能进，可是A股市场有多少50万个的客户？恐怕比例不到5%，真正有50万、几百万以上的话，15年以前就进入到香港市场了。我们的地下金融非常发达，其实外管局在15年以前就在查香港外汇非法流入问题了；中国大陆的不少券商在香港都有分支机构，在香港97回归之前，我们民间热钱就已经进入到香港。这样看，如今沪港通的新鲜度要打折扣。总结下来，信息的不对称是导致我们决策过程当中容易出现高估与低估情况的主要原因。”
　　沪港通与近期呼声颇高的的股票注册制有着共同之处——两者皆是开放资本、放松资本的体现。事实上，股票注册制并不是因沪港通而生的新事物，十八届三中全会文件上就已明确指出：“中国要发展多层次的资本市场，股票发行要实行要注册制。”
　　形成对比的是，中国A股主板市场号称是上市要求最严的市场：要求上市公司有三年的盈利，而且对盈利规模、筹资规模等等。有非常多的限制，这框死了很多国内的优秀公司。因此许多非常有前景的公司都选择了海外上市，像腾讯、百度、京东、阿里巴巴，再早一点有新浪、搜狐、携程等等。他们业务全在国内，但分红却是在海外，市值上涨也在海外。
　　这种矛盾在一定程度上体现的是经济政策的多重目标性，但有的时候单一目标比多重目标更加有效率。为什么我们股票发行制度改了那么多年还是被大家批评？因为政策有多个目标，一方面要增加资本市场流动性因而推行注册制，一方面出于稳定市场目的又要暂停新股发行。
　　我们很多的监管政策非常具体落实到个别帐户、个别人，对这个人都要管住。在这方面，我希望监管层能够明白，你不可能既要进行市场维稳，又要推行注册制，又要让我们股市上涨，这本身就有矛盾。我们股市本来就是有泡沫市场的，有泡沫为什么不挤泡沫呢？有没有这个必要控制新股发行的节奏呢？我觉得这些问题的出现，说明我们管得太多，有时候反而好心变成坏事。投机度与市场成熟度是高度相关的，而资本总是逐利的。
　　逆周期政策：改革必须打破利益格局
　　大众对于股市看好，然而经济学家对经济的看法可能并不相同。李迅雷认为，看经济跟看股市还是有差距的，市场要有客观理性的认识，不要过度乐观地认为资本市场是线性向上的，这其中还是有一个波动的过程。
　　实际上就对经济的看法而言，券商确实处在一个矛盾当中。总体而言，经济学家们确实是过度解读了关于降息的信息，其实可能没有那么复杂。但因为能够得到的的信息量太少，所以我们就拼命从每句话，每个字眼里面去挑，去推测上层到底是怎样想的。我们逆周期的政策出来确实不少，说明我们政府还是希望经济能够在7%以上。但是我们所期待的改革推进方面还是偏少了，这跟我们的预期有所落差。中国改革为什么举措少了呢？首先来讲，我们A股投资散户就间接反对，散户从上市第一天起就在反对扩容。很多时候，保护投资者利益是十分重要的，但改革不能够总想着去兼顾利益，兼顾利益就永远没有一个彻底的改革。这样的改革永远是虎头蛇尾，改革必定触动动利益，怎么来协调利益，是值得思考的问题。
　　至于逆周期的政策这方面，改革可以在顺周期中，也可以在逆周期中做，关键在于利益。中国经济好坏看能不能重新来打破这个利益链，如果能，这个改革才是非常有希望的。
　　未来可期：国企改革带来机会
　　李迅雷认为，未来可期之处还是在像沪港通这样的平台上，这其实非常有价值，其意义在于给了市场一个走向国际化的通道，尽管那个通道的流量目前还很小。虽然如此，中国市场目前还是一个散户市场，对比韩国有接近30%境外投资占比，也是一个散户市场。我们要成为一个机构投资者主导的市场，还将经历一个非常漫长的过程。但是我们已处于走向国际化的开端。
　　中国最大的投资机会还是来自于改革推动、经济转型和消费升级。一个繁荣的资本市场还是会给企业带来比较便捷的融资渠道，这对市场发展也是是有利的。
　　“海外经验有可借鉴之处，如德国的牛市、英国的牛市，他们的蓬勃发展都跟私有化相关。我们现在讲的是国有企业改革，但是本质来讲，我觉得最大的问题或者说出路还是私有化。一轮私有化的浪潮可以提高我们盈利水平，提高企业的效益，改善我们的公司治理，这对我们内部市场或许是有利的。国企改革对我们A股市场明年的影响目前还不甚清楚，不知道这方面到底会不会有实质性进展。但是，资金流向资本市场是实实在在的。我所在的是证券行业，证券行业加杠杆是非常明显的。总体来讲，我们从间接融资变成直接融资，喊了无数年，这个步伐终于开始越来越快，因此券商还是值得看好。我觉得这是转型的机会之一。”
　　其他方面可以继续看好。随着经济转型，环保、节能、消费、养老、医疗、卫生等等这也行业增长性还是非常好，以上这些在股票市场方面也会有一个比较好的体现。
　　此外，他还认为，把握好中国经济转型改革的趋势是关键。因此明年有两大主题，一个是改革，一个是促进，这会给资本市场带来机会。

tianch

根据以上资料，地产，银行都是高风险资产。经营现金流良好，企业在行业具有垄断或龙头地位，毛利率高于同业，面向大消费的企业，回报率高于年复合成长10%的资产品种，是我们优选的投资品种。银行，确实够便宜。资产抵押率在50，60%左右。民营银行也许是优良资产。

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中国住宅市场长周期拐点或已形成
时间：2014年11月24日 09:28:00 中财网  
　　我们选择并依托较为可靠的数据基础，对中国当前城镇住宅总量进行粗略估算，进而研判住宅市场的长期趋势。基本结论是：中国住宅需求已被透支，长久性的供过于求已经形成，长周期调整在2014年拉开序幕。
　　一、中国城镇住房面积估算
　　（一）根据“六普”数据，截至2010年底城镇住房面积大约为196亿平方米
　　目前，可作为中国城镇住房面积总量估算基础的数据有三类：一是第六次人口普查（以下简称“六普”）数据；二是国家统计局定期公布的房地产竣工面积等数据；三是住房和城乡建设部发布的《2005年城市房屋统计报告》。
　　我们认为，在这三类数据中，“六普”数据的遗漏项最少，可靠性最强。因此，在上述三类数据中，“六普”数据质量最高。更为重要的是，“六普”数据是通过“以人查房”的方式获得的，不受房屋性质影响。既包括“大产权房”，也包括“小产权房”；既包括开发商建房，也包括自建房，同时还包括了原农村住房划转为城镇住房而产生的“农转城房”。相比于“六普”数据，国家统计局定期公布的竣工面积等数据和住建部《2005年城市房屋统计报告》中的数据均存在统计口径偏小的问题。
　　“六普”数据中与城镇住房相关的人员类型包括城镇家庭户人口和城镇集体户人口（普查中的“集体户人口”指相互之间没有家庭成员关系、集体居住共同生活的人口），将各类人口的户均住房面积与户数简单相乘、加总后，可以得到截至2010年底城镇住房存量约为196亿平方米（“六普”是以2010年11月1日零时为标准时点进行的，由于2个月左右误差造成的影响不大，我们将其忽略）。需要说明的是，“六普”中的住房数据是通过“以人查房”的方式得到的，未包括空置房。
　　（二）以“六普”的相关数据为基数，加上2011-2013年城镇住房净增量，可以估算出2013年底城镇住房面积大约为243亿平方米
　　我们采用对“房屋竣工面积”进行调整的方法来估计2011-2013年的城镇住房净增量。根据国家统计局统计年鉴“固定资产投资（不含农户）房屋竣工面积（住宅）”口径下的数据，2011-2013年的新建住房面积为32亿平方米。这一数据未包括城镇居民自建房和“农转城房”部分，同时还需扣减为新建住房而进行的老房拆除面积。因此，有必要根据新建住房面积推算净增住房面积。2000-2010年，以“人均住房面积”乘以“常住人口数”计算的城镇住房面积增加了106亿平方米，而这段时间的“固定资产投资（不含农户）房屋竣工面积（住宅）”累计为72.7亿平方米，只占到前者的68.6%。假定这一比例在2011-2013年保持不变，那么这三年城镇住房面积大约增加47亿平方米。加总2010年底的存量与此后三年的净增量，可以得出截至2013年底，不包含空置房的城镇住宅建筑面积约243亿平方米。
　　（三）考虑空置房和在建房，2014年底中国城镇住房面积的估算值为324亿平方米
　　讨论中国城镇住房面积总量问题，空置房是一个不可忽略的因素。由于官方并未发布关于空置房的权威数据，目前究竟有多少空置房颇具争议。
　　2014年6月，西南财经大学甘犁教授发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告，指出中国城镇住房空置率为22.4%。这是西南财经大学中国家庭金融调查中心在2011年至2014年间通过两次入户调查和电话回访，对全国范围内2.8万个样本进行抽样调查后得出的结论。尽管该报告引起了一些质疑，但这一调查投入了大量人力物力，并采用了比较严谨的统计方法。基于上述调查结果，我们保守假定城镇住房目前的空置率为20%，并对前文不考虑空置房的住房面积总量进行调整。可以推算出，考虑空置房后2013年底城镇住宅面积总量约为304亿平方米。
　　截至2014年10月末，住宅施工面积高达49亿平方米。这意味着到2014年底城镇住房面积总量还会继续增加。我们假设2014年全年住宅竣工面积同比增速维持在1-10月的水平，可计算出2014年城镇住宅竣工面积大约为11亿平方米。同时，假设2014年城镇住宅竣工面积与净增面积之间的比例仍为68.6%，可得2014年城镇住房净增面积为16亿平方米。进一步地，我们假设2014年城镇新增住房的空置率保持在20%，则2014年包括空置房的城镇住房净增面积为20亿平方米。将2014年20亿平方米的净增量与2013年末304亿平方米的存量加总，我们估算2014年底城镇住房总面积大约为324亿平方米。
　　二、住宅市场长周期拐点或已形成
　　（一）城镇住房长期供过于求的格局已经形成
　　联合国人居署早年的一份研究报告显示，高收入国家（人均GNP16100-26040美元）的人均居住面积约35平方米。按人均35平方米计算，上述324亿平方米足够9.2亿城镇人口居住，而2013年中国城镇实际常住人口数量仅为7.3亿。
　　《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》提出的目标是到2020年常住人口城镇化率要达到60％左右。根据这一目标，假设人口自然增长率维持在2013年0.49%的水平，到2020年，城镇常住人口将达到8.4亿，这一数字仍然小于上文提到的9.2亿。从中国人口结构看，作为“刚需”基础的适婚年龄女性人口数量从2013年开始进入下降过程，未来15年将减少约5000万人。35-45岁男性人口数量是“改善型住房需求”的基础，这部分人口的长周期峰值在2008年前后就已出现。2002年至2012年，中国新建住房与存量住房之比（按面积计算）平均为6.2%。长期视角下，该指标有大幅度下降的压力。
　　（二）住宅市场严重的价格泡沫不可能长期维持
　　从房价收入比、租金收益率、房租收入比等指标看，住宅价格已严重超出普通居民的购买力。
　　以官方公布的居民人均可支配收入和相关中介机构发布的二手住宅成交价为基础来计算（户均面积假设为100平方米），2013年北京和上海的“房价收入比”为28.6和28.5倍。这与NUMBEO数据库中两个城市的房价收入比（分别为30.1倍、28.4倍）很接近，比1990年的东京（19倍，户均面积同上）、1997年的中国香港（15倍）和2006年的美国（5倍，户均面积按220平方米）都高出很多。
　　在租金收益率方面，NUMBEO数据库显示2013年北京和上海的住宅租金收益率分别为2.6%和2.7%，这与我们日常获得的信息很接近。一套全新住宅最低限度的年折旧率为1.5%左右，将其扣除后，两个城市住宅租金净收益率都只略高于1%，相当于股市上大约90倍的市盈率。这意味着，住宅作为“投资品”，其“估值水平”已高得离谱。
　　关于租金收入比，我们以北京为例进行粗略估算。目前，北京四环、五环之间，100平方米左右的住宅的年租金大致在6-7.5万元之间，按官方统计数据计算的北京三口之家2013年的平均可支配收入为12.1万元，租金占家庭可支配收入的比重高达50%至62%。由于租金水平已经严重超出普通家庭的承受能力，租金相对于住宅市价的收益率是很难提升的，除非住宅价格显著地下跌。
　　（三）“住宅囤积”和“需求透支”造成住宅市场过度膨胀
　　中国住宅市场的增长与过度膨胀包含三种动力：一是“补课型需求”的集中释放，二是住宅囤积，三是需求透支。
　　中国住宅市场的全面启动始于1998年取消以职工所在单位为主体的实物形式的福利分房制度。当时，城镇户籍人口人均住宅建筑面积只有18.7平方米。如果把改革开放之后由农村迁移到城镇的非户籍常住人口考虑在内，当时城镇人口实际的人均住宅建筑面积则更低。从1978年实行改革开放算起，长达30年的收入高增长与高储蓄使许多家庭具备了住宅购置或扩大居住面积的能力。1998年之后，住宅市场的基础动力是“补课型需求”的集中释放。到2008年，城镇户籍人口人均住宅建筑面积增加到30平方米左右。至此，“需求补课”过程基本结束。
　　从2009年至2013年，M2与GDP的比率从2008年的151%快速上升至2013年的195%，5年间提升了44个百分点（从1996年到2008年这12年间，该比率只上升了42个百分点）。在此背景下，“住宅囤积”和“需求透支”成为中国住宅市场新的推动力。
　　（四）中国住宅市场显著降温或是长周期调整开端
　　从过去100多年来全球住宅市场的实际表现看，“长周期波动”是这个市场的共性。就名义价格而言，一次“大顶”形成后，下跌几年或十几年是比较常见的。最大跌幅达到20%至30%算是比较温和的，达到50%以上的并不少见。实际价格的波动更为复杂，总体上，一个“大顶”形成后，实际价格调整的时间比名义价格更长。
　　从原理上讲，住宅的基本属性是“消费品”，因此住宅价格在过大地偏离大多数家庭的支付能力之后，必然向其回归。住宅的派生属性是“投资性资产”，这就决定当住宅租金收益率显著低于债市和股市的回报率，而普通家庭难以承受更高的租金时，作为投资品的住宅必然迎来抛售潮。
　　2014年前10月，中国住宅市场出现显著降温。住宅销售面积2014年以来持续同比负增长，1-10月累计同比下降9.5%。百城住宅价格指数2014年5月以来持续环比下降，5-10月已累计下降3.5%。我们认为，这很可能不是一次短期降温，而是长周期调整的开端。
　　过度的“住宅囤积”和“需求透支”对住宅市场来说是一把“双刃剑”。它们既是助推住宅泡沫膨胀的重要力量，也是泡沫内在的“毁灭因子”。目前，对于不动产统一登记和房产税的普遍预期，已促使住宅市场由“净囤积”向“净抛售”过程转换。由此带来的供给“突增”，以及过度透支后的需求萎缩，将给住宅市场带来长久的调整压力。在价格调整与囤积房抛售之间的“正反馈”机制进一步确立后，该市场的降温压力会进一步加大。
　　三、房地产市场长周期调整对中国经济可能产生的影响
　　首先，中国房地产周期和资本支出周期“双周期”叠加下行，将给长期经济增速带来“再下台阶”的压力。未来三年左右，中国的经济增长率与通胀率有向“双低”格局转变的压力。
　　中国工业体系严重“虚胖”和房地产市场长期供过于求，意味着中国经济在朱格拉周期（资本支出周期）和库兹涅茨周期（房地产周期）两个层面很有可能形成下行压力的叠加。尤其是，房地产市场走弱会加重传统工业的产能过剩，从而增大朱格拉周期的下行压力。在此逻辑下，中国目前16%左右的固定资产投资增速很难维持，两三年之后面临向个位数回落的压力。
　　由于未来中国消费和出口对经济的拉动力很难提升，随着固定资产投资增速的回落，中国长期经济增速有“再下台阶”的压力。假设未来几年消费和净出口增速保持在2013年的水平，而固定资产投资增速在两三年之后下降至10%，则对应的资本形成增速将下降到6%左右；相应地，GDP增速将下降至5.4%附近。受“两大经济周期”下行压力影响，未来几年，中国通胀率也将缺乏上行动力，甚至“再下台阶”。相应地，整个经济将呈现出增长率与通胀率“双低”格局。
　　其次，房地产转入长周期调整，将加重隐形不良债务显性化的压力。我们把过剩产能对应的债务定义为不良债务。按此定义可以粗略匡算当前的不良债务总额。粗略估算，到2014年末，不良债务将不低于37万亿元，占M2的比重不低于29%，占银行和信托业资产总额的比重不低于21%。
　　换一个角度看，中国的宏观负债率（私人和政府债务总额与国内生产总值的比率）也高得惊人。根据渣打银行的估算，中国的宏观负债率已由2008年末的147%上升至2013年末的217%，比绝大多数发展中国家都要高，接近于意大利、法国等欧洲高债国的水平。
　　我们粗略估算，2015年全社会利息支出总额将达到7.79万亿元。该数值与2014年末M1、M2余额的比率分别约为21%和6%，与2015年名义GDP的比率约为11.5%。由上可见，即使不考虑债务本金的滚动，仅利息支出对经济体系来说就是难以承受的，它必然给央行货币政策带来较大的被动放松压力。一旦货币政策不够宽松，债务风险就很容易进入爆发过程。
　　不良债务之“根”是过剩产能。在房地产市场持续“变冷”的趋势下，过剩产能的规模存在进一步扩大压力。同时，利息负担使不良债务本身具有“指数化”的膨胀机理。在“被动维稳”的货币政策之下，不良债务规模只会越来越大，货币政策也将一直被“绑架”。因此，我们认为，“被动维稳”并非良策，最终必须以某种方式在宏观上进行“风险切除”。
　　对于房地产市场2014年以来已出现的降温，央行和地方政府采取了放松限购限贷、税费优惠等逆向应对措施。这些措施或许能在中期角度产生某种程度的对冲效应，但很难扭转房地产市场的长期调整趋势。我们认为，房地产政策的正确导向，应是在中央政府的统一部署下，各城市通过房产登记制度的实施和房产普查，摸清当地住宅总量与结构，尤其是弄清非自住房与空置房的数量。在此基础上，结合对当地人口变化趋势的预测，就当地房地产开发制定合理的长期规划。供过于求格局实际上已经形成的城市，应严格控制新屋开工量，避免过剩程度进一步加重。

tianch

最近股市大盘股又活跃起来。房地产是过去社会资本的沉淀池，年化收益百分十几，几十。随着人口老化，和人口递减，房地产供应及存量总体的过剩，反腐败，清理少数单位过高的不合理收入，房价超美赶日，俩年后征收房地产保有税，房价开始迈入长周期下滑通道。美国国民的个人财产，股市资产要超过房产。怎样拥有一份年化收益达到百分之十的资产，是我们未来几十年养老退休的经济生活保障。当前普遍产业过剩，一般产业像美国经济发展史一样，同业中大量企业开始消失，行业利润归集到少数生存下来的企业。从头开始，除新兴产业外，小服务业外，实业难进。股市中如果有合适的资产，年收益超过百分之十以上的，应该考虑持有。正是基于这个大趋势，在经济下行过程中，和房地产下跌中，无风险资金成本下跌过程中，大量资金，开始流入股市。银行股，当前的市盈率在4到5倍，市净率在1以下，最近有大量资金入市。电力，煤炭成本大幅下跌，4年公司经营现金流可以买入当前公司全部资产。加上国企改革，国家从管资产，改为管资本经营。也有资金流入。怎样管理自己的资产配置，是否需要转移部分资产，从地产到其他领域，股市中有没有合适标的，请大家研究。

tianch

熊市当中，还是有牛股票

刘正明

tianch 发表于 2013-8-16 15:47
投资可以推动和帮我们思考这个世界。公司是国民经济主体。也可以帮助我们修炼自己的心性。道，无处不在，不 ...

侵华战争的日本军阀和多数日本兵拢系信佛教的，这不妨碍他们实行三光政策。所以，股神的高见可以修改一下挂到靖国神社：
【侵略可以推动和帮我们日本帝国建立大东亚共荣圈。战争是国民经济火车头。也可以帮助我们修炼自己的残忍性。武士刀，无血就锈，不可闲着。挥舞它，就是王道。】

tianch

投资可以推动和帮我们思考这个世界。公司是国民经济主体。也可以帮助我们修炼自己的心性。道，无处不在，不可分离。体悟它，也是学习。

tianch

股市不亏钱的法宝，是上市公司的红利加长期成长率除以股票价格远超过10%。重点是研究要买入的上市公司的价值。这样，股票被套了，但股价最终会以更高的价格来回报自己的投资。